Kentsel Dönüşüm Rehberi #10 Yıkım ve Yeniden İnşaat

Kentsel Dönüşüm Rehberi, #10 Yıkım ve İnşaat

Herkese merhaba,

Ben inşaat Mühendisi __ Avukat emrah Çavuşoğlu

Bu videomuzda yıkım ve yeniden inşa sürecini anlatıcam. Müteahhitimizle anlaştığımız ve bu aşama için gerekli vekaletleri verdiğimiz için, artık gerisini müteahhit halledebilir. Ancak sürecin dikkatli takip edilmesi şart.

• Örnek: Biz kat malikleri olarak, müteahhitin işe başlaması için, görevlerimizi yerine getirdik mi? Elektrik su doğalgaz ve aboneliklerimizi, kapattık mı.
• Vakitlice binayı tamamen tahliye edip, anahtarları teslim ettik mi? Yani müteahhitin iş süresini, hukuken başlattık mı?
• Tapulardaki, işin yapımına engel olan, tüm ipotek şerh vb. engelleri kaldırdık mı? Bu ilk üç aşamayı, avukatımız kontrol edicek. Ki sonradan müteahhit kalkıp da, “BEN SİZİN YÜZÜNÜZDEN İŞE BAŞLAYAMADIM. HUKUKEN GECİKME CEZASI ÖDEMEK DURUMUNDA DEĞİLİM.” diyemesin. Müteahhitle gerekirse yer teslim belgesi imzalayacağız.
• Yıkım için, doğru ve güvenilir bir method seçmiş mi? İş yeri ve işçi güvenliği, çevre binalar ve yoldan geçenler için önlemleri almış mı? İzleyelim. Aman dikkat, bu arsada yapılacak işlerden, çevreye gelen zararlardan, tek başına müteahhit sorumlu değil. Sözleşmede yazsa da, kanunen, zararı müteahhit karşılayamadığında, kat maliklerinin sorumluluğu da ortaya çıkabiliyor. İnşaat mühendisimizden, yıkıma başlanacağı gün, sahayı bir kere görmesini ve kontrol etmesini rica edebiliriz.
• Yıkım bitti. Temel hafriyatı kazılacak. Daha derine inilecek mi? Hafriyat derinliği, yan binalar için bir risk oluşturuyor mu? İzleyelim. Risk, varsa bir önlem alınmış mı? Alınan önlemler doğru mu, yeterli mi? Teknik hesap yapılmış mı? Yoksa göz kararı mı kazılıyor? Yine bizim danışmanımız, inşaat mühendisi bunları kontrol etsin. Müteahhitin veya yapı denetimin, inşaat mühendisi olmak zorunda, ama çoğu şantiyede, bu zorunluluk sadece kağıt üstünde. Zaten bu yüzden kaç kere, durdur yere binalar yıkıldı. Kendi gözümle, kentsel dönüşümle yine çürük yaptıkları, bir sürü inşaat gördüm. Hepsinde de sordum. “inşaat mühendisi burada mı bir şey soracağım”. Yok, yok, yok. İnşaat mühendisi yoksa, kentsel dönüşüme de gerek yok.
• Hafriyat kazımız da bitti. Temel betonu atılacak. Adı üstünde, binanın temeli. Temel yanlış atıldı mı, sonrası da yanlış gider. Çünkü temelde bir problem varsa, kırıp yeniden yapamayız. Temel betonu atılmadan evvel, temel kalıbı ve demiri bittikten sonra, bir kere kontrol etsin. Zaten müteahhitin de, mühendisi işin başında var ise, devamında katlar bittikçe ziyarete gelse, yeterli olur kanaatindeyim. Unutmayın, kaba yapı sağlam olmayacaksa, kentsel dönüşüme gerek yok. Kaba yapı da kritik bir hata var ise, mimari müdahalelerle düzeltilemez.
• Temel döküldükten sonra, ilk kat kolon ve döşemelerinin, kalıp, demir ve beton kontrolünü yapsın. Bakın burası çok önemli. Bir inşaat ekibinin kalitesi, ilk kat betonlarında kendini belli eder. Varsa sıkıntı en baştan müdahale edilir. Müteahhite denilir, “değiştir kardeşim bu ekibi. “
• Yine mimarımız. Ruhsata esas kesin projeler çıktığında, uygulama projelerimizi bir kontrol etsin. Müteahhitin bize söz verdiklerine, aykırı bir şey var mı? Kat irtifakındaki, arsa payları düzgün tesis edilmiş mi? Kaba yapı bittikten sonra, ince işlerde periyodik olarak gelip bakmasında fayda var. Mimarımıza burada daha çok iş düşüyor.

Mühendis ve mimarımız, iş programına paralel olarak, ilerlemeleri aylık olarak bize haber versin. Şu kadar bitmiş, şu aşamada şu kadar geç kalınmış, diye.

Tabi bu zamana kadar, her şeyi yolunda gitmiş farzederek danışmanlık aldık. Bu süreçte, bir takım öngörülemeyen sorunlar da ortaya çıkacak.

Örnek: Corona sebebiyle inşaat durdu. Ne kadar zaman, teslim süresine eklenecek. İlave kat izni geldi. Bu imar artışı müteahhit ve kat malikleri arasında, hangi oranda paylaştırılacak. Tabi bunların zamanında sözleşmemizde yazması gerekiyordu. Binanın statik hesapları, ilave kata izin veriyor mu? Müteahhitimiz sözleşmede veya inşaatta, haklı ve zorunlu değişiklik talep ediyor. Ne zaman, hangi usulle ve nasıl cevap vereceğiz? Müteahhit battı, kaçtı, vefat etti, nasıl bir yol izlenecek?

Müteaahhit bitirdikçe, bazı daireleri, inşaat halinde satmak isteyecek, izin verelim mi? İnşaat bitti, konutlarımızı hangi koşul ve şartlarla teslim alacağız. Teslim tutanağında neler yazmalı? Ne zaman müteahhiti ibra edeceğiz yani helalleşip ayrılacağız.

Müteahhitimiz binayı, oturmaya elverişli teslim edene kadar, akabinde de KAT mülkiyet tapusu tesis edilene kadar, işin takibini elden bırakmıyoruz. Tabi danışmanlarımızın kontrolünde.

Kentsel dönüşüm rehberliğimizin sonuna geldik. Herkesin uyumlu ve yapıcı olduğunu farzedersek 4-5 toplantıda bu süreci tamamlayabiliriz.

Biliyorum, herkes bu kadar uyumlu olmayacak. Ancak ortaya çıkabilecek sorunları ve anlaşmazlıkları,  bağımsız ve tarafsız uzmanlarla aşacağız. Her kafadan bir ses çıkmayacak. Sorun çıksa bile, konunun geçmişini bilen danışmanlarla  hızla çözeriz.

Depremin eli kulağında. Affı yok. Kentsel dönüşüm için zaman kaybetmeyelim. Deprem belki önümüzdeki ay veya yıl. Belki yarın.  Umarım bu anlatılanlar, kentsel dönüşüm korkularınızı yenmenize yardımcı olur.

Umarım ki, bir binanın daha ve içindeki bir canın daha, kurtulmasına katkı sağlayabilmişimdir.

Deprem öldürmez, ama bina da öldürmez, bizi ihmal ve geç kalmak öldürür. Depremle mücadele, deprem olduğu zaman değil. Deprem olmadan önce yani bugün. Videomuzu beğendiyseniz, devamı için abone olun, lütfen beğenin ve paylaşın ki, daha fazla kişi bu bilgilere ulaşsın. Dinlediğiniz için teşekkürler.