Kentsel Dönüşüm Rehberi #8 Müteahhit Seçimi ve Anlaşmazlıklar

Kentsel Dönüşüm Rehberi, #8 Müteahhit Seçimi ve Anlaşmazlıklar 

Herkese merhaba,

Ben inşaat Mühendisi __ Avukat emrah Çavuşoğlu

Bu zamana kadar ki rehberliğimizde, sanki hiçbir sorun veya hiçbir fikir ayrılığı yaşanmamış gibi devam ettik. İsterseniz bu videoda, hem biraz sorun çıkaralım, sonra bunları çözelim. Hem de bazı önemli teknik detaylara değinelim.

Örnek: Bina riskli ama güçlendirilebilir çıksaydı ve fikir ayrılıkları ortaya çıksaydı ne olacaktı?

Öncelikle avukatımız, güçlendirme kararı için gereken hukuki şartları, bize anlatacaktı. Hangi oranda çoğunluk izin verirse güçlendirme yapılabilir? Güçlendirme projesi nasıl alınır ve idareye nasıl kabul ettirilir?

Mühendisimiz, bu güçlendirmenin maliyetini açıklayacaktı ve belki zaten hiç yanaşmayacaktık.

Ya da mimarımız, kat eksilmesi nedeniyle, güçlendirmenin tek çare olacağını söyleyecekti.

Örnek: Aramızdan bir daire sahibi, her öneriye muhalif. Huysuz. Avukatımız, işi haksız yere, yokuşa sürmesi halinde, karşılaşacağı yaptırımlar hakkında onu bilgilendirecektir. Ya da tam tersi, çoğunluğa güvenip azınlığın hakkını yemek isteyen bir grup var. Onları da, bu işin mahkemeden döneceğini söyleyerek durdurabilir.

Ekonomik yetersizlik varsa, kredi yardımları neler? Bina yıkıldığında, kalacak yer problemi varsa? Kira yardımları nasıl? Hiçbir müteahhit teklif vermiyor, ne yapmak lazım?.

Velev ki, bir türlü toplantılarda bir sonuca varamadık? Süreç tıkandı. Hiçbir konuda ortak karar alınamıyor. Bu durumda, sadece bir malik çıkıp şunu diyebiliyor.

“Öyle ya da böyle, test yapıldı, bina çürük. Ben bunun sorumluluğunu almak istemiyorum.  Başvurumuzu resmiyete döküyorum. Haberiniz olsun.” Böylelikle tek başına başvurusunu yapabilir. Geri dönüşü olmayan yıkım süresini başlatabilir.

Zaten kentsel dönüşüm diye adlandırdığımız 6306 Sayılı kanun, öyle bir kurgulanmış ki, her şekilde bir sonuca varıyor. !Vardırıyor.! Deprem endişesiyle, ben de bu yaklaşıma katılıyorum. Kanun, huysuzluk eden malikleri uyarıyor. Anlaşan malikleri ise destekliyor. Hatta bir takım destekleri ise, sadece malikler anlaşırsa veriyor. Sonunda anlaşma yoksa da, bir şekilde riskli binayı idare olarak yıkarım diyor. Süreç tıkandığında, mahkeme yolunu tercih etsek bile, bir şekilde riskli bina yıkılıyor. Bu noktada komşular olarak birbirimize vereceğimiz bir takım tavizler, emin olun ki, mahkeme sürecinde kaybedeceğimiz, uzun zaman ve kar kaybından, fazla olmayacaktır. Bunu da avukatınız size anlatacaktır.

Gelelim teknik bazı hususlara. Anlaşacağımız müteahhit de, mümkünse, yine o bölgenin belediyesini bilen, o bölgede iş yapmış, bir müteahhit olsun. Hakeza yine o bölgenin zemin yapısını az çok biliyor olsun. Elbette müteahhit, her hal ve şartta, zemin etüdü yapacak.  Ama unutmayın ki, müteahhit bizimle anlaşma yaptığında, henüz bina yıkılmadığı için, zemin durumunu bilemez. Çünkü binayı yıkmadan, altına girip zemin etüdü yapamaz.

Bazı davalarda bunu da görüyoruz. Müteahhit bir teklif vermiş. Ancak zemin o kadar kötü çıkmış ki, zemin iyileştirmesi gerekiyor. Bu zemin iyileştirmenin masrafı, binanın yarısı kadar. E müteahhit ya kaçıyor, ya da çürük yapıyor. Bir dosyamda ise şunu gördüm. Arsanın yakınından tünel geçiyor. Tüm proje ve sözleşme, revize edilmek zorunda kalıyor. O yüzden o bölgeyi bilen bir müteahhit olmasında fayda var. Tabi, olmazsa olmaz değil.

Bir bina yıkıldığı zaman, yanındaki binaları hareket ettirir. Etkiler. Eğer binanız çok eğimli bir arazideyse, bitişik nizamsa, bir dayanma yapısının altındaysa, ekstra dikkat etmelisiniz. Zira binanız yıkıldığında, yeni inşaatı, hızlı bir şekilde tamamlanmalı. Bunun için de, ekonomik güce, bilgi ve tecrübeye sahip bir müteahhitiniz olması önemli. Bu hata yapılmaması gereken bir tercih.

Konuya müteahhitler açısından da bakmak lazım. Bazen malikler olmayacak taleplerde bulunuyorlar. Öyle talepler ki, müteahhit neredeyse bedavaya ya da zararına çalışacak. Üstelik müteahhit de, bu talepleri kabul edip sözleşme imzalamaz mı? O vakit danışmanlarınız varsa soracak? “Bu kalitede inşaatın m2 maliyeti belli. Sen bu teklifle nasıl bu işi bitireceksin? Amacın ne?”

Özetle müteahhitimizin, teknik yeterliğini, inşaat mühendisi ve mimar danışmanımız ile değerlendireceğiz.  Hukuken yeterliliğini ise, avukatımız değerlendirecek.

Bu videoda, daha önce karşılaştığım acı tecrübelerden, küçük bir kısmını paylaştım. Gördüğünüz üzere, 100 tane de örnek versem, 101. si sizin başınıza gelebilir. Bunu engellemenin yolu, müteahhit tekliflerini değerlendirirken, reddederken, ya da anlaşırken mesleki uzmanlarla hareket etmek.

Yine bu aşamada, bazı malikler, çevresinden yanlış bilgiler almışsa, getirsin o tanıdıklarını, danışmanlarımıza sorsun, konu aydınlansın ve çözülsün. Ben bunu denedim, en uyumsuz malikler bile bu danışman grubuyla ikna oldu.

Artık, kabul edilebilir düzeyde bir kaç teklif geldiğini, bir sonraki toplantının yaklaştığını kabul edelim. Bu aşamamızı da tamamladıysak artık sözleşme aşamasına geçebiliriz. Videomuzu beğendiyseniz, devamı için abone olun, lütfen beğenin ve paylaşın ki, daha fazla kişi bu bilgilere ulaşsın. Dinlediğiniz için teşekkürler.