Uncategorized

Son günlerde bina enerji kimlik belgesi hakkında sıkça telefon ve soru gelmeye başlayınca, konu hakkında bilgilendirmek için bu yazıyı hazırladık. Eski bir bina enerji kimlik belgesi uzmanı olarak konunun sadece hukuki değil teknik yönünü de açıkladık. Birazdan okuyacaklarınız, eğer bu 2 gruptan biri iseniz size ziyadesiyle faydalı olacaktır.1  gayrimenkul sahipleri, apartman yöneticileri, daire satan veya kiralayanlar 2 EKB düzenleyen kişi ve kurumlar.

Enerji Kimlik Belgesi nedir, ne işe yarar?

Enerji Kimlik Belgesi kısa adıyla EKB, çevrenizde gördüğünüz birçok beyaz eşyada olduğu gibi binalar için hazırlanan ve enerji tasarrufu sınıfını gösteren bir belgedir.

Nereden çıktı bu masraf diye düşünmeyin. Gerçekten de enerji ihtiyacı, enerjide dışa bağımlılık ve çevre kirliliğinin sıkça tartışıldığı bir dönemde, EKB ihtiyaçtır gereklidir ve faydalıdır. Hiç değilse farkındalık oluşturur, Enerji tasarrufuna yönlendirir.

“Ben baktım …cm kalınlıkta strafor var.Çok tasarruflu”

EKB sadece mantolamadan ibaret değildir. Isıtma soğutma aydınlatma vb. diğer konuları da kapsayan ciddi bir belgedir.

Binanın geometrik şekilleri, cephenin yönü, pencerelerin alanı, ısı geçirimsizlik katsayıları enerji sınıfınızı etkiler. Binanın içindeki ısıtılmayan merdiven hol vb. ortak alanlarının, bağımsız bölümlerle paylaştığı duvarlar. Çatısı ve bodrumu, buralarda ısıtma yoksa, kullanılan malzemelerin kalınlıkları ve sıraları. Aydınlatma türleri sayıları. Isıtma sistemi, soğutma sistemi.

Özetle bu belge strafor kalınlığından ibaret bir belge değildir.

Mevcut binalara yönelik bu gereklilik, hem birey hem devlet nezdinde ortaya çıkar. Devletin envanterdeki yapı stoğunun enerji ihtiyacına yönelik veritabanı oluşturmasını sağlayacak, enerji politikalarının belirlemesinde rehber olacaktır. Konut alıcısı iseniz, gelebilecek elektrik ve doğalgaz faturaları az çok zihninizde canlanacaktır.

Son tarih konusunda;

Eskiden sadece yeni yapılan binalarda zorunlu iken, son tarih olan 01 ocak 2020 itibariyle, artık mevcut binalarda da zorunlu hale gelmektedir.

Eski bina ile yeni bina ekb’si arasında bazı farklar vardır.

1.si

Yeni yapılan binaların en az C sınıfı kadar tasarruflu olması beklenir. Mevcut ise binalarda böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. A da olabilir G de olabilir.

2.si: Yeni inşa edilen yapılarda bu belge mekanik elektrik ve mimari projeler ile hesaplanır.

Mevcut binalarda ise söz konusu projeler sağlanamıyorsa, bu veriler, binada ölçüm ve araştırmalar yapılarak elde edilir. Bu yerinde tespit ve ölçümler çok önemli, nedenlerine birazdan değinicem. Az önce bahsettiğim 2 grubu yakından ilgilendiriyor.

01 Ocak 2020 itibariyle sadece, konut satışı ve kiralamasında zorunludur. İlerleyen dönemlerde ise enerji aboneliklerinde vergi indirimlerinde teşviklerde de bu belge gündeminize alınacaktır. Ancak henüz 01 Ocak’ta sadece konut satış ve kiralamalarda bu zorunluluk vardır.

EKB Daire olarak için münferit değil bina için hazırlanmaktadır. Yani sadece kendi daireniz için alamazsınız. Hukuken değil teknik olarak hazırlanamıyor.

Hukuken ise, emsal bir Yargıtay kararında, kat maliklerinden birinin diğer malikleri bu belgenin teminine zorlayamayacağı ifade edilmiş, ekb konusundaki kararı tüm kat maliklerinin ortak kararına bırakmıştı. Ancak artık zorunlu olduğu için her kat maliki buna katılmak zorunda. Zaten büyük bir masrafı yok.

Ekb ve hukuk ilişkisinde asıl dikkat edilmesi gereken husus, Konut sahipleri ve satıcıları ile bina ekb uzmanı kişi ve kurumlar bu kısmı dikkatle dinlesin,

Konut demeyelim. Bir buzdolabı aldınız ve üzerinde A++ yazıyor. Hatta almanızdaki en önemli sebep de tasarruflu olması. Kullanmaya başladınız ve bir de gördünüz ki, C sınıfı bile değilmiş ve aşırı enerji tüketiyormuş. Size zarar veriyor. Bir tüketici olarak bu haklı şikayetinizle, bu buzdolabının iadesini veya bedelinden indirim talep edebilirsiniz. Dolayısıyla ister müteahhit olun ister dairesini satan sıradan bir vatandaş, hele hele konut alımında bu belge etkili olmuş ise, sizden bu zararı talep edebilir. Bu talep hakkı kiracınız için de geçerli.

Enerji Kimlik Belgesi, ait olduğu bina ve daireler için bir “DEĞER” ifade etmektedir.

Burada apartman sahiplerine, müteahhitlere tavsiyem, bu belgenin gösterdiği enerji tasarrufu sınıfının gerçeğe uygun olması için hassasiyet gösterin. Evet söz konusu belgede, sistemden sorgulamayı sağlayacak bir kare kod var. Elinizdeki fiziki kağıt/belge sistemdekiyle uyuşuyor. Ama belge projesine uygun hazırlanmamış veya belge projesine uygun hazırlanmış ama inşaat projeye uygun yapılmamış. Yani, Projede mantolama var ama gerçekte yapıda yok.

Enerji Tasarrufu amaçlanan veya takibi istenen binadır, belge değil.

Peki bu belgenin gerçeğe uygunluğunu nereden anlayabiliriz? Ne yazık ki, mevzuatta keskin net bir sınır ya da sorumluluk silsilesi yok. Hem hukuk hem inşaat alanında çalışmış biri olarak ben görmüyorum.

Bu belgenin güvenliğini, karekod sorgulamasının yanı sıra size ekb teklifi veren firmanın ciddiyetinden anlayabilirsiniz.

Örneğin: İlgili EKB uzmanı sizden bu belgenin hazırlanması için gerekli projeleri istiyor mu? Yeni bina ve projeleri yoksa, yerinde tespit ölçüm yapıyor mu? Yoksa sadece sizden bir ücret alıp, karşılığında size imzalı bir belge mi veriyor?

Belgenin fiyatının ucuzluğundan da anlayabilirsiniz. Bir çok firmanın 1000 liradan aşağıda yapmadığı bir işi bir firma 200 liradan yapıyorsa bir düşünün derim. Ne yazık ki Avukatlık mesleğindeki gibi, bu mühendislik hizmeti için bir asgari ücret tarifesi yok. Umarım yetkililer bu konuda bir adım atarlar.

Sonuç olarak 2. 3. Şahıslara rücu hakkı olsa da, ilk sorumlu, konutu satan ya da kiralayan kişi veya kurumdur. Dolayısıyla daire sahibi olarak, alıcıya veya kiracıya, bu belgeyi temin eden kişi veya kurum iseniz, alıcının muhatabı ilk olarak sizsiniz. Bu noktada EKB düzenleyen firmayı seçerken dikkatli olmanızı tavsiye ederim.

Gelelim EKB düzenleyen kişi ve kurumlara. Onlara tavsiyem ise, EKB hazırlamak üzere kendilerine verilen projeleri, bir teslim tesellüm evrakı ile ve EKB hazırlanmak üzere teslim edildiği yazılarak teslim alsınlar. Her bir bina için bu projeler belki 3 takım kalın paftadan oluşacak. Mümkünse EKB talep makamından bu projeleri, mail olarak istesinler. Ki yıllarca sistemde saklanabilsin. Örneğin 100’e yakın EKB düzenlediniz. Bu ekb’lere esas olan 300 tane paftayı nerede ve nasıl saklayacaksınız. Mevcut bina ve projesi yok ise, yerinde yapılan ölçüm ve araştırmalarda azami gayreti göstersinler. Bu durumu da yani projelerinin olmadığını da yine teslim tesellüm evrakında belirtsinler.

Burada şöyle bir sıkıntı daha ortaya çıkıyor. Belge 10 yıl geçerli. Ancak EKB düzenlendikten birkaç yıl sonra yapıda değişiklik yapılmış. Mantolama ısıtma soğutma aydınlatma vb. sistemler değişmiş. Burada hukukta ispat sorunu ortaya çıkıyor. Dolayısıyla söz konusu mevcut bitmiş bir bina ise, yapılan araştırmaların birer fotoğrafını çekerek saklanmalıdır. Şu ada pafta parseldeki şu isimli binanın ve şu tarihli keşfi diyerek klasörde kaydedebilirsiniz.  Tesellüm belgesini de unutmayın.

Burada üzülerek, bu ekb kurumlarında çalışan mimar mühendis meslektaşlarıma da ayrıca bir tavsiyem veya uyarım var. Çalıştığınız kurumlarda, sizden olmayacak belgelere imza atmanız isteniyorsa buna boyun eğmeyin. Zira çalıştığınız sorumlu tüzel kişi firmalar kapanabilir. O vakit alıcının zararını talep edebileceği tek muhatabı siz kalacaksınız. Çünkü sizin imzanız, çalıştığınız kurum ile birlikte, o belgeye bir geçerlilik kazandırıyor. Dikkat ederseniz, idare, BEP TR programında son aşamada size bir uyarı veriyor ve diyor ki bu belgenin onayından EKB uzmanı olarak sen sorumlusun ben değilim diyor.

Ülkemizde meydana gelen depremlerde, binlerce insan yaşamını yitirmiş, yıkılan binaları inşaa eden firmaların büyük bir kısmı kapanmıştır. Neticede, yargılamalarda muhatap olarak sadece imzası bulunan mimar veya mühendisler kalmıştır.

Bu büyük depremler 15 20 yılda bir olduğu ve tecrübesi nadir olduğu için, birçok meslektaş imzasının sorumluluğunun veya bedellerinin farkına bile varamayabilir.

Ancak enerji kimlik belgesinde, durum böyle olmayacak, bu belgeye dayanarak ilgili daireyi kiralama veya satın alma kararı veren kişi, gördüğü zararı faiziyle talep edebilecektir.

Mevzuat yeni, henüz bir emsal karar yok. EKB ile ilgili düzenlemeler zamanla yerine oturacak. Meslektaşlarım ilk ve hoş olmayan bir emsal kararda adınızın geçmesini istemiyorlarsa belirttiğim hususlara dikkat etmelidir.

Kaldı ki bu belgenin, gerçeğe uygun olduğunu kontrol edecek 3. ve bağımsız bir mekanizma da henüz mevcut değil. Yine maalesef daire başı …. TL  gibi açıklamalar var ki bu da çok yanlış. Bir asgari ücret tarifesi yok. Bazı firmalar binayı yerinde hiç ölçmeden hesaplamadan araştırmadan, imzalı bir A4 kağıdını ucuz Enerji Kimlik Belgesi diye veriyorlar. Bakalım bedelini kim ödeyecek?

Gerçek bir örnek vermek gerekirse: Bu yazıyı okuyanlar, okuduğu bilgilerin güncelliğinden, geçerliliğinden ve/veya eksik ya da yanlışlığından kendileri sorumludur.

Tam tersi, sorumluluk almamak için olduğundan daha az tasarruflu da gösterilmemelidir. Teknik kişiler emniyet katsayısı düşünerek böyle bir hata yapmasınlar. Aksi takdirde bir konut satıcısı, gerçekte C sınıfı tasarruflu olan bir yapıyı, sizin emniyette kalmak için D sınıfı göstermeniz nedeniyle satamamışsa, bunu da sonradan öğrenmişse sizden bunun zararını satıcı olarak sizden isteyebilir.

Tasarruflu ve çevreci bir binada oturmanız dileğiyle