Kentsel Dönüşüm Rehberi #9 Müteahhitle Sözleşme İmzalanması

Kentsel Dönüşüm Rehberi, #9 Müteahhitle Sözleşme İmzalanması

Herkese merhaba,

Ben inşaat Mühendisi __ Avukat emrah Çavuşoğlu

Prensipte bir müteahhiti ve teklifini beğendik. Apartman sahipleri olarak, bu irademizin geçerli olması için, irademizin resmiyete dökülmesi gerek. #3. Toplantı Apartman malikleri olarak, bir takım taleplerimiz, ya da hassasiyetlerimiz varsa, bu toplantıda konuşup bitiriyoruz. Tüm malikleri temsilen, müteahhit karşısında, aramızdan 3 kişilik bir heyet belirliyoruz. Sözleşmemizde veya inşaatta, ileride bir değişiklik olursa, buna izin vermesi veya reddetmesi için. Aksi takdirde, her değişiklikte, bütün maliklerin imzaya gelmesi gerekir. Vefat edenler, Mirasçıların çokluğu. Şehir dışında olanlar vs. Bu heyetin, çok yaşlı olmamasında fayda var. Noter rapor istiyor.

Müteahhit ile imzalanacak sözleşmenin, en ince detayına kadar yazılma vakti de geldi. Bu detaylı sözleşmenin ve teknik şartnamenin hazırlanması için, avukatımızdan talepte bulunuyoruz. Yine avukatımızdan, teknik şartname kısımlarını hazırlaması için, mühendis ve mimar danışmanımızdan bilgi almasını talep ediyoruz.

Örnek: müteahhit …… marka asansör veya muadili kullanacaktır. Kime göre, neye göre muadili? Bu “muadili” veya “benzeri” ifadesi yüzünden, çok sayıda müteahhit ve apartman sahipleri birbirine giriyor. 15 liralık basit bir mutfak bataryası, kısa zaman içinde patlayıp, tüm alt katları su basabiliyor. Ama 80 liralık bir batarya var ki, yıllarca durduğu yerde duruyor. Asansör, eğer kaliteli bir marka değilse ve bina yüksek katlıysa, bizi pişman eder. Bunların hep teknik adamlar tarafından irdelenmesi gerekli. O yüzden bunların, markasının ve özelliklerinin, tartışmaya mahal vermeyecek şekilde yazılması, çok önemli.

Hidrofor, su deposu, Jeneratör, görüntülü diafon sistemi, klima, kombi, armatürler, banyo ve mutfak bataryaları, mantolama markası ve cinsi, ısı ve ses izolasyonu türü, kapı pencere vitrifiye, mutfak dolapları tezgah vs.

İş programı. Ne zamana kadar; eski bina yıkılacak ve inşaat ruhsatı alınacak. Ne kadar zamanda kaba yapı ve ince işler bitecek. Kat mülkiyet tapusu olmasa bile, ne zaman oturulabilir hale gelecek. Müteahhit ne kadar bitirdikçe, ne kadar daireyi satma hakkına sahip olacak. Mücbir sebepler neler?

Sözleşmelerimizde yazardık, “deprem, yangın, sel, salgın hastalık ve nokta nokta nedenler” bu mücbir sebep kabul edilecektir. Mücbir sebebin süresi ve akıbeti nelerdir?

Hiç aklınıza gelir miydi? Bir virüs dünyayı bu kadar değiştirecek, ya da durduracak.

Kat maliklerinin müteahhite karşı, müteahhitin kat maliklerine karşı yükümlülükleri neler? Kat paylaşım şeması. Gecikme cezası süresi ve şartları. İşin kabulü. Ola ki işler ters gitti, sözleşmenin fesih şartları. Vergi harç ve diğer masraflar ne zaman kime ait? Binanın genleri olan, yönetim planına yazılacak hususlar neler? Ortak alan giderlerine, kim, ne kadar katılacak? Zemin kattaki müteahhitin dükkanı, asansör gideri ödeyecek mi?

Avan proje ile uygulama projesi arasındaki, kabul edilebilir m2 farkı. Artı ya da eksi. Proje değişikliği talepleri? Yıkım, hafriyat ve inşaattan sorumluluk? Sigortalar? Mühendis ve mimar danışmanımızın kalite kontrol yetkisi? Saha ziyaret izni.

Teminatlar? İpotekler? Daha bu videoya sığdıramadığım, neler neler? Dolayısıyla bu verdiğim örneklerle sınırlı kalmamalısınız. Mesela parkeyi söylememiştim.  İşte bunların hepsinin sözleşmeniz imzalanmadan netleştirilmesi, üzerinde çalışılması şart. Taviz verilebilecek hususlar var. Asla taviz verilmeyecek hususlar var. Bunları başta avukatınız olmak üzere, teknik danışmanlarla netleştireceğiz. Belki taleplerimizin maliyeti, müteahhiti kurtarmıyor ise, “CEBİMİZDEN VERELİM, SEN BU MARKA YAP” diyeceğiz.

Bu arada, muhtemel projemiz netleştiyse, yeni binayı, kat malikleri ve müteahhit olarak nasıl paylaştığımızı, gayrimenkul değerleme uzmanından incelemesini talep edicez. Tabi herkes baştan razı olduysa, bu incelemeye gerek yok. Ama genellikle, eski ve yeni bina birebir aynı olmuyor. Tartışmalar çıkıyor. Bunu engellemiş oluruz.

Burada üzerinde durmak istediğim bir husus daha var. “HEP BANA” sözleşmeler. Müteahhitle sözleşme hazırlarken, hep bana, sözleşmesi değil de, adil sözleşme hazırlamak önemli.  “HEP BANA” sözleşmeler, tam tersi bize saha da kaybettirir. Müteahhiti, yani yatırımcıyı da bunaltmamak önemli. Eski bir müteahhit olarak benim görüşüm bu yönde.

Çok değerli teklif ve kaliteli müteahhitleri, bu “HEP BANA” sözleşmeleriyle kaçırmamak lazım. KAZAN KAZAN. Sadece bir tarafın kazandığı, diğer tarafın ise kaybettiği sözleşmelerden, hayır beklemeyelim.

Toparlamak gerekirse, halk arasında KAT KARŞILIĞI dediğimiz, ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ üzerine, düzinelerce kitap görebilirsiniz. Biz avukatlar bile hala okuyor, hala öğreniyoruz. Kanunlar da değişiyor. Ki bu sadece hukuki kısmı. Bir o kadar da, teknik kısımları var.

Dolayısıyla, bu süreci kulaktan dolma, internetten, eş dost akraba tavsiyesiyle yürütmenizi, asla tavsiye etmem. Başkasında olumlu sonuç veren bir karar, sizin binanızda olumsuz olabilir. Örneğin: 3-4 katlı bir binanın asansörü ya da jeneratörü ile, 10 katlı bir binanınki farklıdır. Hesabı da, sözleşmesi de, buna göre değişir.

Avukatımız ve teknik danışmanlarımız incelediğine göre, artık malikler olarak sözleşmemizi imzalayabiliriz. Müteahhite inşaat için gerekli ve yeterli miktarda vekaletimizi verebiliriz. Vekaletin de kapsam ve sınırları önemli. Noterde imzalayacağımız sözleşme ve vekaletimizi verirken, toplu olarak notere gidilmesinde ve avukatımızın refakatinde yapılmasında fayda var. Son dakika sözleşmede bir değişiklik yapılmasın. # 4. Toplantı Noter Buluşması Danışmanlık verdiğim bir projede, başıma geldi. “veya” kelimesini “ve” yapmışlar. Yani tercih yapmaları gerekirken, yanlışlıkla, ikisini de alıyoruz demişler. Düzelttik.

Sözleşmemizi imzalamadan evvel, müteahhitimiz soracak? Sözleşmeden önce, riskli yapı tespitini yapsak, noterde vergi ve harç, ödemesek olmaz mı? Olur. Çünkü yüksek bir meblağ çıkacak. Normalde, son dakika müteahhit vazgeçerse, malikler olarak iki ayağımız bir pabuca girerdi. Hatta bazı kötü niyetli müteahhitler, bunu koz olarak kullanırlar. Ama sorun değil. Şayet, bu aşamaya kadar, danışmanlarımızla geldiysek. Ve süreci profesyonelce yönettiysek. Yeni bir müteahhit aramak için, gerekli alt yapıya sahibiz demektir. Zaten bu çok düşük bir ihtimal. Yine de belirtmekte fayda var.

Bu aşamamızı da tamamladıysak artık inşaat aşamasına geçebiliriz. Videomuzu beğendiyseniz, devamı için abone olun, lütfen beğenin ve paylaşın ki, daha fazla kişi bu bilgilere ulaşsın. Dinlediğiniz için teşekkürler.