Kentsel Dönüşüm Rehberi #7 Riskli Yapı Tespitinden Sonra

Kentsel Dönüşüm Rehberi, #7 Riskli Yapı Tespitinden Sonra

Herkese merhaba,

Ben inşaat Mühendisi __ Avukat emrah Çavuşoğlu

Önceki videolarımızda, riskli yapı tespitimizi yaptık. Bina riskli çıktı. Harekete geçmeden evvel bir YOL HARİTASI belirlememiz şart. Bu aşamada öncelikle bir avukat buluyoruz.  2. Toplantının olmazsa olması Avukatınız. Yalnız bu avukatın mümkün olduğunca bağımsız ve tarafsız birisi olması çok önemli. Çünkü kimsenin kafasında, “BU AVUKATI SEN BULDUN, SIRF SENİN HAKLARINI KORUYOR VEYA SENİN AVUKATLIĞINI YAPIYOR” gibi, bir şüphe oluşmamalı. Aranızdan birinin değil, tüm maliklerin danışmanı olsun. İtirazı olan varsa, gitsin, yine kendi tanıdığına sorsun, teyit ettirsin. # 2. Toplantı

Avukatımız, toplantıya gelmeden evvel bizden bir takım bilgi ve dökümanları isteyecek. Tüm apartmanın tapu kayıt sureti gibi.Kaç malik var? kaçak bağımsız bölüm ve sahibi var mı? Şerh ve ipotekler. Hatta belki riskli alandayız. Tek başımıza kentsel dönüşüm yapamayız. Ve diğer konular.

Avukatımız toplantıdan önce, arsa malikleri ve hukuki durumumuza göre hazırlığını yapsın. Hatta mümkünse bir sunum hazırlasın.  Toplantıya gelsin ve herkesi bilgilendirsin. Kafalardaki soru işaretlerini, korku ve şüpheleri kaldırsın. Bu arada çok bilmişleri sustursun. Bizi aydınlattıktan sonra, süreç boyunca kendisine ihtiyacımız olabilecek işleri bildirsin. Örnek: Toplantı kararları. Tebligatlar. Müteahhitten gelen tekliflerin incelenmesi. Prensipte anlaşıldıktan sonra, sözleşmenin son halinin verilmesi. Noterde refakat. İnşaat süresince, gerektiğinde müteahhite izin, uyarı veya cevap verilmesi. Yönetim planının hazırlanması. Vs. vs.  Müteahhitle imzalayacağımız sözleşmeyi, asla avukatsız imzalamayalım. Sözleşmede kaybettiğimiz bir hakkı, daha sonra inşaatta veya mahkemede geri almak, çok zor.

Malum tekrar tekrar toplantı düzenlemek, tüm malikleri hazır etmek epey zor. Bu toplantımız biraz uzun olsun. Yine bu 2. toplantıya, bir Mimar ve bir SPK Lisanslı, Gayrimenkul Değerleme uzmanı çağırabiliriz. Tabi bu kişiler de, gelmeden evvel, yapıya dair bir takım evrakları bizden talep edecekler ki, toplantıya hazır gelsinler. Onlar da kendi alanlarında tüm malikleri bilgilendirsinler. Mimarımızdan öğreneceğiz. İlave kat izni var mı yok mu? Yoksa kat izni mevcuttan aşağı mı iniyor? . İmar durumu, olası değişiklikler veya zorluklar. Mümkünse ve tahminen.

Bir sonraki toplantıya kadar, arsamız için mimarımızdan bir proje talep ediyoruz. Önümüzdeki tabloyu, elde edebileceğimiz daireleri, daha net görelim. Yatırımcı bir müteahhite, hazırlarmış gibi hazırlasın. Arsamızın imar durumu nedir? Ne kadar inşaat yapılabilir, ya da yapılamaz görelim. Böylece müteahhit ile empati kurabiliriz.  Mimarımızdan bu süreç boyunca görev alacağı işler için bir ücret anlaşabiliriz.

Olmazsa olmaz, Gayrimenkul Değerleme Uzmanımızdan, halihazırdaki tüm bağımsız bölümlerin, o binadaki değerini ve oranını, tespit etmesi için fiyat alalım ve anlaşalım. Bina yıkıldıktan sonra bunu yapmak imkansız olacağından, olası hak kaybını önlemiş oluruz. Yeni yapının paylaşımı, eski binadaki değerlerle, orantılı olacağından burası önemli. Bina yıkıldıktan sonra artık elimizdeki tapular, arsa tapularına dönüşecek. Ne demiştik, eski bir binanın, arsa paylarının, gerçeği ve hakkaniyetle, yansıtmıyor olma ihtimali yüksek.

Örnek vermek gerekirse, resimdeki eski binadaki dairelerin, değer oranı, yeni yapıdaki değer oranına mümkün olduğu kadar, eşit olmalı. Eşit olmadığı durumlarda da, şerefiye farkı ödenmeli. Lütfen bunu sadece dairenin m2’si şeklinde basite indirgemeyin. Tabloda gördüğünüz üzere 10’larca başka kriter var. Bu kriterlerin tamamına göre, değerleme yapmadan karar verilirse, hakkının yendiğini düşünen maliklerin, dava açma hakkı ve kazanma ihtimali var. Bu da süreci tıkayacaktır.

Evet. Avukatımız, mimarımız ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanımız geldi. Tüm malikleri temsilen, hepimizi bilgilendirdi. Haklarımızı anlattı. Kendilerinden alacağımız hizmet ve ücretlerimiz için anlaştık. Yeni binanın da, projesinin elverdiği ölçüde, yine değer tespiti ve oranını tespit edecek. Bu şekilde sen fazla aldın ben eksik aldım tartışması baştan önlenecek. İleride çıkması muhtemel davalar önlenecek. Gayrimenkul Değerleme Uzmanları, bu UZMANLIK belgelerini, Sermaye Piyasası Kurulu dediğimiz kurumdan alırlar. Kimsenin menfaati için de, bu belgelerini kolay kolay riske atmazlar. Yine bir sonraki toplantıya kadar, tüm maliklere, çevrelerindeki müteahhitlerden, teklif toplamalarını rica ederim. Bu teklifleri, tüm apartmanla paylaşmak üzere, whatsapp benzeri ortak bir iletişim kanalı kurarım. Teklifleri mimar, mühendis ve avukatımızla da paylaşırım. Ki süreç şeffaf bir şekilde ilerlesin.

Mümkünse, en az 2 3 farklı müteahhitten teklif toplarım. Bu teklifler sözlü değil, yazılı olsun. Teklif yoksa, bizzat biz teklif isteyelim. Bu teklifleri değerlendirirken, aç gözlü olmamak da önemli. Müteahhit de bizim gibi bir insan. Bir yatırımcı. Kimse, kar etmeyeceği bir işe, girmek istemez. Arsamız ne kadar değerli olursa olsun, unutmayın ki, nakit para şu an bizim arsamızdan daha kıymetli.

Bir sonraki toplantı için tarih tespit ederim. Ki, hızlı hareket edilsin.

Bir sonraki toplantıya kadar, birkaç müteahhitin teklif verdiğini, bu teklifleri herkesin değerlendirdiğini var sayıyorum. Alanında uzman danışmanlarımız da, bizi bilgilendirmiş ve uyarmış olsun.

Eski binadaki dairelerimizin de, değer tespitleri mutlaka yapılmış ve gerçek arsa payları tespit edilmiş olsun.

Bu aşamamızı da tamamladıysak, müteahhit seçimi aşamasına geçebiliriz. Videomuzu beğendiyseniz, devamı için abone olun, lütfen beğenin ve paylaşın ki, daha fazla kişi bu bilgilere ulaşsın. Dinlediğiniz için teşekkürler.

Leave a Comment