Kentsel Dönüşüm ü Tamamlamak için #11

Kentsel Dönüşüm

Herkese Merhaba,
Ben inşaat mühendisi emrah burak Çavuşoğlu.
Kentsel dönüşüm rehberi videolarımda, dönüşümün hızlandırılması için, bir çözüm önerim var demiştim. Bu videoda önerimi sizlerle paylaşıcam. İzledikten sonra önerime katılırsanız, lütfen yetkililer ile bu videoyu paylaşın, destek verin.İstanbul’da, 7 şiddetin üzerinde, yıkıcı bir depremi bekliyoruz. Başka illerde de. Hocalarımız uyarıyor. Olacağı kesin, ama tarih belli değil. Bunu bilmemize rağmen, maalesef biz depreme hala hazır değiliz.Kentsel dönüşüm neden ilerlemiyor?

Peki neden?

Depreme dayanıklı olmayan, mevcut yapı stoğunun, hepsinin riskli alan kapsamına alınması, mümkün değil. Yani, tamamının devlet eliyle yıkılıp, yeniden yapılması; imkânsız denecek kadar zor. Devletin buna ne bütçesi, ne de kadrosu yeter. Hukuki engeller de var. Dolayısıyla parsel, yani apartman bazında da kentsel dönüşüm şart. Devletin yanı sıra, vatandaşın da harekete geçmesi lazım.

Çözüm önerime geçmeden evvel doğru teşhisi yapalım.

Ekonomik ve diğer tüm imkânlar mevcut olsa bile, kentsel dönüşümde önümüzde başka bir engel var.

KORKU ve BİLGİ KİRLİLİĞİ.

Ya da bilgisizlik. İnsanlar kentsel dönüşüm mağduru olmaktan veya hakkının yenmesinden KOR KU YOR LAR.

Mesela okuma yazma bile bilmeyen Ayşe teyze, veya hayat boyu birikimiyle o sadece evi alabilmiş Ahmet amca. Bina kentsel dönüşüme girecek, denince de soruyorlar. Cebimden para çıkacak mı? Mütahit binayı bitirebilecek mi? Bitene kadar nerede kalıcam, kira mı nasıl ödiycem? İnşaattan ve hukuktan anlamıyorum, beni kandırırlar mı, hakkı mı yerler mi? Öyle ya;

Kaç kişi, bu basmakalıp inşaat sözleşmeleri yüzünden mahkemelere düştü?

Kaç binanın kentsel dönüşümü, vasıfsız müteahhitler yüzünden yarım kaldı?

Korkmakta haklılar. Çünkü bunun örneklerini çok gördüler. Ben de verdiğim danışmanlıklarda, bunu yaşadım. Kentsel dönüşüm süreci durmuş, yarım kalmış, mahkemeden yıllarca çözüm bekleyen her inşaat, çevresindeki birçok apartmanı da korkutuyor. Durduruyor.

Korkanların yanı sıra, bazılarımız da o kadar cesur ki, araştırıp emin olmadan, yanlış mütahitlerle, yanlış sözleşmeler imzalıyorlar. Ve sonunda, mağdur olup, başkalarına kötü örnek oluyorlar.

Tamam bir sosyolog değilim belki. Ama hem inşaat mühendisi, hem avukat olarak, verdiğim danışmanlıklarda, benim edindiğim kanaat bu.

Bu korkuyu aşmadan, aşacak tedbirleri almadan, elimizde imkân olsa da, biz kentsel dönüşümü hızlandıramayız. Tamamlayamayız. Tamam ekonomik engeller var. Ama bunun için, kredi gibi bir imkân var. Pekiiii, korku için bir imkan var mı?

Bence var.

Kentsel dönüşüme girmiş veya girmek üzere olan, her apartman ve daire sahipleri, aslında adı konmamış bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı. Bir şirket.

Öncelikle bu şirketin, hissedarları ve hisseleri, net bir şekilde belli değil. Çünkü çoğu eski dairelerin arsa payları, gelişi güzel dağıtılmış. Bu yüzden de, çok sayıda ARSA PAYI DÜZELTME DAVASI VAR. Bu noktada bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanı danışman şart.

Yine bu şirketin amacı, yol haritası, fırsatları veya sınırları belli değil. Üstelik bu hissedarların çoğu, belki birbirlerini tanımıyorlar bile. Hatta kavgalılar. Şimdi kalkıp bu insanlardan, bir araya gelmelerini ve aynı kurumsal bir GYO, bir şirket gibi, ortak hareket etmelerini bekliyoruz. Üstelik kulaktan dolma bilgilerle. Başka bir apartman için uygun olan, basmakalıp sözleşmelerle.

Bu yüzden bu insanların, hukuken doğru yönlendirilmesi lazım. Tamam, herkesin iyi kötü, bir avukat tanıdığı var. Ama böyle olunca da, her kafadan farklı ses çıkıyor. Bunun için bir daire sahibinin değil, tüm apartmanın danışacağı ortak ve tarafsız bir avukata ihtiyacı var.

Bakın anonim şirketlerde bu var. 250.000 TL sermayeli anonim şirketlerin, kanunen avukatı olmak zorunda. Peki kentsel dönüşüme girecek maliklerin neden avukatı yok? Üstelik, 10 dairelik bir apartmanın, inşaat sözleşme bedeli, ortalama 3 milyon lira. Bu nedenle, şahsi görüşüm, inşaat sözleşmesi gibi, zor ve çetrefilli bir sözleşme, asla avukat danışmansız imzalanmamalı.

Kentsel Dönüşümdeki son düzenleme, aslında bu anlattıklarımın bir sonucu. Ne diyor? Müteahhit hak etse dahi, artık belediye kontrol yapmadan, izin vermeden, mütahit daire satışı yapamayacak. Hatta diyor ki, inşaat uzun süre durursa, mahkemeye gerek kalmaksızın,  sözleşmesi feshedilmiş sayılır. Bir nevi, sözleşmenin tarafları haricinde, kontrol mekanizması getirildi.

Madem öyle, kentsel dönüşüme girecek apartmanlara, işin başında, danışman bir ekip tayin edilse, daha iyi olmaz mı? 4 kişi. İnşaat mühendisi, mimar, avukat ve konut değerleme uzmanı. Bu danışmanlıklara ne zaman ve neden ihtiyaç olacağını, kentsel dönüşüm rehberliği videolarımda ayrıntılı olarak anlattım.

Gelelim kentsel dönüşüm çözüm önerime.

Kanun koyucu, kentsel dönüşüme girecek apartmanlara, bahsettiğim danışmanların zorunluluğunu getirebilir. Bu danışmanlara da, baro ve idare nezdinde, kentsel dönüşüm uzmanlık eğitimi verilebilir. Yetkin bir kurumdan verilmiş, gerçek bir uzmanlık belgesi olur. Ki mesela Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının bu belgesi var. Ya da avukatların CMK eğitimi gibi.

En azından, öncelikle, avukat danışman için bu yapılabilir. Avukat olduğum için söylemiyorum. Bir kentsel dönüşüm davası en az 3-5 yıl sürüyor. O da en az. Çünkü bu davaların duruşma ve taraf sayısı çok.

Eğitim almış bu danışmanların, sunacağı hizmetleri için, türlü vergi indirimi getirilebilir. Bu aynı zamanda istihdam da sağlar. Başlayan her kentsel dönüşüm, ekonomiye hareketlilik de kazandırır.

Yine bu sistem, danışmanların tarafsızlığı problemini de çözer. Kentsel Dönüşüm Rehberi adlı videomdaki, aynı bilgileri vermeme rağmen, eğer birinin tanıdığı isem, yandaş muamelesi yapan oldu. Apartman yöneticileri, uzmanlık eğitimi almış bu meslek erbablarını, yukarıda belirttiğim baro ve idari kurumlardan talep ederler. İnsanlar aydınlanırlar. Toplumun da buna ihtiyacı var. Bilmiyorlar veya yanlış biliyorlar. Biz öğrenmeyi, bilmeyi seven bir toplumuz. Ama bu bilgi, sağlıklı kaynaklardan ve tarafsız olmalı.

Hayal edin.

Apartmanınızda yöneticisiniz. Gündeminizde kentsel dönüşüm var. Arıyorsunuz baroyu, size bu konuda uzman bir avukat yönlendiriyor. Vergi indirimi de var. Arıyorsunuz idareyi, size inşaat mühendisi mimar ve Gayri Menkul Değerleme uzmanı yönlendiriyor. Hepsi de tarafsız bir şekilde size yardım ediyor. Bilgilendiriyor.

Rastgele belirleniyorlar. Kimsenin eşi dostu akrabası değil. CMK veya ARABULUCULUK dosyaları gibi. Bu işleri idare, sıraya göre, adaletli bir şekilde dağıtabilir.

Kara düzen değil, emin adımlarla ilerliyorsunuz. Hakkınızı, kötü niyetli komşulardan veya vasıfsız müteahhitlerden, yıllaaar süren davalarla değil, işin başında ve danışmanlarla koruyorsunuz. Üstelik bu danışmanların ücretlerini, ortalama 10 kişilik bir apartmana böldüğünüzde, lafı bile olmayacak rakamlar. Kentsel dönüşüme girmeden evvel, girdikten sonra, müteahhit seçerken ve inşaat yapılırken. Tüm karar alma süreçlerinde, hep bu profesyonel ve tarafsız danışmanlarınız var.

Korkarım ki, uzmanlık alanım değil ama, bu Covid19 illeti böyle devam ederse, artık toplantılarda bir araya gelmek de sıkıntı. Hiçbir kararın alınamadığı, “biz bir tanıdığımıza soralım” neticesiyle biten, tekrar tekrar toplantılar ise zaman kaybı. Üstelik her toplantıda yeni sorular ortaya çıkıyor. Uzadıkça uzuyor. Bu danışman ekip, toplantılara refakat ederse en çok 5 6 toplantıda bu iş biter. En azından kararlar veya endişeler noktasında.

Eğer kentsel dönüşümler, bu şekilde profesyonel bir yaklaşımla,  başlatılmaz ise, her kentsel dönüşüm mağduru, çevresindeki 5-10 kişiyi durduracak. Benzetmekte hata olmaz, ama aynı virüs gibi.

Ve deprem koronavirüs nedeniyle ara vermiş değil. Her an tetikte. Hocalarımız uyarıyor.  Deprem olacak mı diye sormuyoruz artık. Olacağı kesin. Ama ne zaman?

Özetle, eğer buna benzer bir sistem getirilirse,

• İnsanlar kentsel dönüşüm korkusunu yenebilir.
• Bekleyen Kentsel Dönüşüm Süreçleri başlar ve hızlanır.
• Başlayan her kentsel dönüşüm, ekonomiye katkı sağlar.
• İş arayan çok sayıda, genç mühendis, mimar ve avukata da istihdam sağlar.
• Danışmanların tarafsızlığı problemi çözülür.
• Bu sayede başarıyla tamamlanan her kentsel dönüşüm, diğerine örnek olur. Teşvik eder.
• Birçok kişi de kentsel dönüşüm mağduru olmaktan kurtulur.

Önerimin daha iyi anlaşılabilmesi için, Kentsel Dönüşüm Rehberi video eğitim setini izleyebilirsiniz. Genel hatlarıyla çözüm önerim bu kadar. Prensipte karar verildikten sonra, detaylar netleştirilir. Önerime katılıyorsanız, bu videoyu beğenip paylaşmayı ve kanalıma abone olmayı unutmayın. Dinlediğiniz için teşekkürler.